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Immobilien vererben – so machen Sie es richtig

Bevor Sie sich um die Bedürfnisse dritter Parteien kümmern, sollen Sie sich nach Ihrem eigenen Wunsch fragen: Wie wollen Sie noch vom Grundstück profitieren und was soll daraus werden, wenn Sie nicht mehr da sind? Nehmen Sie sich die Zeit für diese wichtige Reflexion.

Zunächst zur Form: Sie regeln in Ihrem Testament oder Erbvertrag, wer was erbt. Wenn Sie das nicht tun, wird Ihr Vermögen nach Ihrem Tod gemäss Erbrecht verteilt – was eventuell nicht Ihrem Sinn entspricht.

So können Sie vorgehen

Eine klare Kommunikation ist das A und O, um Verständigungsfehler und Ressentiments zu vermeiden. Regeln Sie die Übertragungen zu Lebzeiten und seien Sie transparent, damit Involvierte im Bild sind. Sie können beispielsweise dafür sorgen, dass Ihr Partner oder Ihre Partnerin im Alleineigentum Ihr Eigenheim weiterhin bewohnt. Das hat zur Folge, dass die weiteren Erben andere Teile vom Vermögen oder einen Geldbetrag erhalten. Lassen Sie die Angelegenheit ungeregelt, kommt das gesetzliche Erbrecht ins Spiel. Dieses sieht vor, dass der überlebende Elternteil eine Hälfte, die Kinder die andere Hälfte erhalten. Sie können sich auch für die Weitergabe entscheiden und trotzdem im Haus weiter wohnen. Dann entscheiden Sie sich zwischen zwei Modellen: dem Wohnrecht und der Nutzniessung. Beide können bis zum Tod der Elternteile festgelegt werden.

Soll ein Kind die Immobilie erhalten, dann gilt das als Erbvorbezug.

Das Kind muss folglich den Wert des Hauses bei der Erbteilung berücksichtigen und den Betrag zwischen den Geschwistern ausgleichen. Wenn die Eltern diese Ausgleichspflicht nicht wünschen, müssen sie die Übertragung ausdrücklich als «nicht ausgleichspflichtige Schenkung» kennzeichnen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Anweisungen der Eltern die gesetzlichen Pflichtteile der anderen Kinder nicht verletzen dürfen, da diesen die Pflichtteile in jedem Fall zustehen.

Die gemischte Schenkung kommt ebenfalls vor: In diesem Fall zahlt das Kind einen Kaufpreis unter dem Marktwert. Auch in diesem Szenario muss bei der Erbteilung eine Ausgleichszahlung gemacht werden. Sowohl die Differenz zwischen dem damaligen Wert und dem aktuellen Marktwert der Immobilie als auch die Wertsteigerung müssen ausgeglichen werden. Sie sollen den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der gemischten Schenkung kennen, damit später klar ist, welche Zahlen für die Berechnung des Ausgleichs herangezogen werden müssen.

Wird die Immobilie vor dem Todesfall übertragen, gilt der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes. Hat sich der Wert der Immobilie in der Zwischenzeit geändert, führt dies möglicherweise zu Ausgleichsforderungen innerhalb der Erbengemeinschaft.

Da Immobilien nicht einfach aufgeteilt werden können, kann es vorkommen, dass nicht genügend liquide Mittel in der Erbmasse vorhanden sind. In solchen Fällen kann es notwendig sein, die Immobilie zu verkaufen, um die gesetzlich vorgeschriebenen Erbanteile auszuzahlen.

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie einem Kind zu übertragen, sollten Sie zuerst die finanzielle Tragbarkeit prüfen, insbesondere wenn noch eine Hypothek auf der Immobilie liegt. Ausserdem sollten Sie die benötigte Liquidität für Auszahlungen an andere Erben und die anfallenden Steuerzahlungen berücksichtigen.
Diese Regelungen können anspruchsvoll sein. Lassen Sie sich von uns beraten: Wir erklären Ihnen alles, Schritt für Schritt.