Der Eigenmietwert ist Geschichte – was bedeutet das für die Zukunft?

Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat mir über 57% der Stimmen das Ende des Eigenmietwerts besiegelt. Aber nicht nur. Die Vorlage hiess offiziell «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» und war ein eigentliches, politisch konstruiertes, Paket mit diversen verknüpften Aspekten. Ein wichtiger Aspekt ist die Beschränkung der Unterhalts- und Schuldzinsabzüge. Ein ebenfalls relevanter Punkt besteht darin, dass die Kantone neue Zweitwohnungssteuern einführen dürfen. Entsprechend komplex stellen sich die zu erwartenden Folgen – und offenen Fragen – dar. Eine Übersicht:

Folgen für die Eigentümer

Für selbstgenutzte Erst- und Zweitimmobilien entfällt die Besteuerung auf Basis des Eigenmietwerts und bedeutet eine finanzielle Entlastung. Andererseits können in Zukunft keine Schuldzinsen und Unterhaltsinvestitionen mehr abgezogen werden. Tendenziell profitieren also Eigentümer mit amortisierter oder geringer Hypothekarschuld mehr als stärker verschuldete (und damit meist jüngere) Eigentümer. Aber: Das gilt auf Bundesebene, die Kantone können auch weiterhin Abzugsmöglichkeiten, etwa für energetische Sanierungen, zulassen. Diese Gesetzesumsetzungen werden erst ausgearbeitet. Die Kantone rechneten wohl eher mit einer Ablehnung der Vorlage und können noch keine konkreten Szenarien vorlegen.

Für Immobilienbesitzer, die vermieten bzw. Renditeobjekte besitzen, ändert sich grundsätzlich nichts. Sie kannten keine Eigenmietwerts-Besteuerung und können auch weiterhin die Praxis der Schuldzins- und Unterhaltsabzüge verfolgen – auch bei den Bundessteuern.

Ein Zückerchen gibt es auch noch beim erstmaligen Erwerb von Wohneigentum. Verheiratete dürfen im ersten Jahr pauschal 10'000 Franken, Alleinstehende 5'000 Franken abziehen. Danach sinkt dieser Betrag jährlich um ein Zehntel, bis er nach 10 Jahren ganz verschwindet.

Folgen für Steuereinnahmen

Die eidgenössische Steuerverwaltung rechnet mit einem Minus von 1,8 Milliarden Franken pro Jahr. Davon entfallen 400 Millionen auf die Bundessteuer, der Rest auf die Kantone und Gemeinden. Bei dieser Rechnung geht man von einem durchschnittlichen Hypozins von 1,5 Prozent aus - sollten die Zinsen steigen, fallen die Ausfälle geringer aus. Nicht berücksichtigt sind zudem allfällige neue Objektsteuern in den Kantonen.

Folgen für die Bergkantone

Die Bergkantone sind überproportional betroffen, da sie viele Zweit- und Ferienwohnungen haben.  Der Eigenmietwert stellt für sie eine wichtige Einnahmequelle dar, insbesondere für die Kantone Graubünden, Wallis und Tessin. In der Summe rechnet man mit rund 300 Millionen Mindereinnahmen. Auf die Preisentwicklung hat die Neuerung nur einen geringen Einfluss, da das knappe Angebot nach der Zweitwohnungsinitiative mittelfristig sowieso für steigende Preise sorgt.

Die Bergkantone wünschen sich vom Bund eine möglichst lange Übergangsfrist, um ihre möglichen neuen Objektsteuern auszuarbeiten.  Die Steuerverwaltungen werden den Kantonsregierungen einen Vorschlag unterbreiten, worauf eine Vernehmlassung stattfindet und später das jeweilige Parlament und allenfalls das Volk darüber befinden.

Folgen für die Baubranche

Bis zum Inkrafttreten der neuen Regeln ist mit einer stark erhöhten Nachfrage zu rechnen. Viele wollen Ihr Haus noch vorher renovieren lassen, um von den Steuervorteilen zu profitieren. Eine mögliche Flaute könnte sich allerdings danach einstellen. Vor allem Betriebe des Ausbaugewerbes, wie Maler oder Gipser, dürften betroffen sein. Andererseits werden Neubauten im Vergleich zu sanierungsbedürftigen Altbauten attraktiver werden, was die Neubautätigkeit generell ankurbeln könnte. Und auch hier spielt die Ausgestaltung der kantonalen Bestimmungen für Sanierungsabzüge eine Rolle, die möglicherweise von Kanton zu Kanton beträchtliche Unterschiede aufweisen werden.

Folgen für die Immobilienpreise

Grundsätzlich wird Wohneigentum noch attraktiver dank der finanziellen Entlastung und damit werden die Preise beflügelt. Im Vergleich zu älteren Objekten mit höherem Sanierungsbedarf werden die Preise von Neubauten stärker steigen. Viele Experten sind allerdings der Meinung, dass die Zuwanderung und die Zinsentwicklungen die Schlüsselfaktoren auf dem Immobilienmarkt darstellen und das neue Gesetzes-System nur einen relativ bescheidenen Einfluss hat.

Spezialfolge für den Kanton Zürich

Vor rund einem Jahr verabschiedete der Regierungsrat – aufgrund zweier Gerichtsurteile – die neue «Weisung 2026». Diese wird ab 1. Januar 2026 in Kraft treten und eine Anpassung der Höhe des Eigenmietwerts mit sich bringen, da die alte «Weisung 2009» sich an überholten – sprich zu tiefen – Mietpreisen orientierte. Der Regierungsrat plant, die Weisung insofern anzupassen, als dass die Liegenschaften mit Baujahr bis und mit 2025 weiterhin zum «alten» Eigenmietwert besteuert werden. Für Liegenschaften mit Baujahr 2026 und neuer sollen die Eigenmietwerte während der Übergangsfrist gemäss der neuen Weisung berechnet werden. Die Vermögenssteuerwerte hingegen, sollen für alle Liegenschaften gemäss der neuen Weisung angepasst werden.

Lassen Sie sich beraten

Die neuen Regeln bringen in verschiedener Hinsicht Klärungs- und möglicherweise Handlungsbedarf mit sich. Natürlich in Steuerfragen, aber möglicherweise auch hinsichtlich Finanzplanung, Fragen rund um Immobilienkauf oder -verkauf, Geschäftsentwicklung, vielleicht sogar Nachlassplanung. Kurz: Taxalis als gesamtheitlich denkender Partner ist die ideale Adresse, um sich jetzt beraten zu lassen.